Akt I
Scena 1
Cześnik rozmawia ze swym służącym Dyndalskim o planach znalezienie odpowiedniej żony. Stary szlachcic rozważa poślubienie pewnej zamożnej wdowy (prawdopodobnie chodzi o Podstolinę) lub swojej podopiecznej – Klary (jest jego krewną). Służący delikatnie sugeruje, że Cześnik jest już niemłody i ma problemy zdrowotne („kurcz żołądka”, „rumatyzmy”), ale rozsądne uwagi nie przekonują jego pana.
Scena 2
Do domu Cześnika przybywa jego zaufany sługa Papkin, wpraszając się na śniadanie. Bohater tłumaczy swoje spóźnienie zmyśloną naprędce opowieścią o spotkaniu z piękną kobietą. Cześnik nie wierzy w opowieści Papkina i prędko ucisza rozgadanego szlachcica. Opowiada mu o swoim sporze ze współwłaścicielem zamku i ślubnych planach. Prosi Papkina o dwie przysługi: udanie się z poselstwem do Rejenta Milczka i nakłonienie do ślubu Podstoliny.
Scena 3
Papkin jest wzburzony popędliwym charakterem Cześnika. Postanawia zdobyć dla niego Podstolinę („malowidło nieco stare”), a dla siebie piękną Klarę. Chcąc zwrócić uwagę kobiet, wyjmuje gitarę i rozpoczyna śpiew romantycznych – w jego mniemaniu – piosenek.
Scena 4
Papkin spotyka się z Podstoliną. Prawi jej komplementy i sugeruje, że wszyscy wiedzą już o jej zaręczynach z Cześnikiem. Kobieta jest nieco rozczarowana, ale ostatecznie przekazuje Papkinowi pomyślną odpowiedź. Ten (błędnie) zauważa, że zrobił na Podstolinie wielkie wrażenie.
Scena 5
Papkin wraca, by przekazać pomyślną wieść swemu panu. Tymczasem Cześnik musi stawić czoło „atakowi” ze strony sąsiada. Rejent bez konsultacji z sąsiadem postanowił naprawić graniczny mur. Cześnik chce zburzyć mur i wypowiedzieć murarzom otwartą wojnę, w tym celu wysyła do boju tchórzliwego Papkina. Sługa ma ochotę czmychnąć, ale ostatecznie rusza w stronę „pola walki” ze słowami: „Pewne guzy!”
Scena 6
W altanie stojącej niedaleko zamku spotyka się para zakochanych – Klara i Wacław (syn Rejenta). Obydwoje upewniają się w swym uczuciu i ubolewają nad stojącymi przed nimi przeszkodami (nienawiść dwóch rodzin). Wacław chce zakończyć potajemne schadzki, proponuje wspólną ucieczkę i zamążpójście. Klarze nie podoba się pomysł sekretnego ślubu. Rozmowę przerywa nadejście Papkina.
Scena 7
Papkin nadaremno stara się przekonać murarzy, by zaniechali swych prac. W oknach zamku pojawiają się dwaj oponenci i rozpoczynają potyczkę słowną. Cześnik grozi Rejentowi postrzeleniem z gwintówki, ten się chowa. Tymczasem na dole trwa bijatyka pomiędzy murarzami a sługami Cześnika. Po zakończeniu walki Papkin wychodzi z ukrycia i wyzywa uciekinierów od tchórzy.
Scena 8
Wacław wykorzystuje sytuację i postanawia dostać się podstępem do zamku. Dobrowolnie oddaje się Papkinowi jako „jeniec wojenny”. Szlachcic naiwnie wierzy w swoje męstwo i nagrodę, jaką odbierze za jeńca u Cześnika.
Akt II
Scena 1
Papkin wraca do zamku w glorii zwycięstwa i wychwala Cześnikowi swe męstwo. Przedstawia mu „wojenną zdobycz” – Wacława, który podaje się za komisarza Rejenta. Cześnik krótko i trafnie podsumowuje domniemane męstwo Papkina: „z tyłu stałeś”. Lekceważy jeńca rozkazując mu opuścić swoją część zamku.
Scena 2
Wacław wyznaje Papkinowi swoją prawdziwą tożsamość, przedstawia mu także prawdziwy cel przybycia do zamku (spotkanie z Klarą). Papkin jest przerażony ewentualnymi konsekwencjami tak śmiałego czynu (gniew Cześnika, konkurencja w zalotach do Klary), ale przekupiony złotem – obiecuje milczeć.
Scena 3
Zaskoczona Klara spotyka w zamku Wacława. Ten przekonuje ją, że śmiało mogą zacząć planować przyszłość. Klara prosi ukochanego, by zyskał przychylność Podstoliny. Wdowa przyrzekła właśnie rękę Cześnikowi, więc
